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    2015年04月30日 12:00 来源:人民日报&京华时报

    去佛罗伦萨小镇火车站 www.ekqv.net 导读

    日前央行年内第二次降准,向市场释放宽松信号,叠加之前的一系列“救市”政策,对楼市有着明显的刺激作用。随着政策的落地,一二线城市成交活跃,房地产市场逐步进入上升周期。

    5月即将来临,开发商蓄势待发,寄希望于尽快兑现政策利好,加速跑量去库存。对购房者来说,则应该根据自身情况,把握这个购房“窗口期”,到底买不买,就看你属于哪一类人了。



    政策优惠多


    购买首套房:公积金最低首付两成


    新政之后,用住房公积金贷款买首套房,最低只用付两成首付。当然,如果你身在北京、上海、广州、深圳、三亚这五个城市中的任何一个,考虑这条之前,还得再考虑一条,你是否符合限购的条件,因为这五个城市还没有取消限购。



    需要注意的是,以往申请公积金贷款,首付比例是与规定面积挂钩的,而此次调整并未限定面积,也就是说90平方米至140平方米区间的住宅,享受同样的首付比例。



    购买二套房:门槛低了 选择多了

    根据新政规定,拥有一套住房且贷款未结清的家庭购买二套房,申请商业贷款最低首付为40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭购买二套房,申请住房公积金贷款的话最低首付30%。

    也就是说,假设你现在有140万元可以作为首付,那么就可以考虑350万到460万的房子,而在以前则只能考虑总价在200万元以内的房子(原来的首付是七成)。选择变多了!


    豪宅要转手:满两年按差额征营业税

    针对面积比较大、单价比较高的所谓“豪宅”,新政规定,购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    非普通住宅,实际上就是住宅小区建筑容积率在1.0以下的,或者单套建筑面积在144平方米以上的,或者实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍的房子,也就是我们平时俗称的“豪宅”,这类房子买了2年或2年以上,要转手,可以减税,而且还不是全款征收。


    普通二手房:满2年转手免征营业税
    对于普通的二手房,现在只要满2年,转手就可以免营业税。


    后续政策:首付比例或继续下降

    除了这些好处,后续政策是否会继续发力?业内人士表示,2015年的房地产政策将延续去行政、重市场的思路。因此,当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。这也是下一步货币政策是否会继续宽松、房地产政策是否会进一步松动的前提。

    而中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如则认为,从政策空间来讲,相对于市场而言,如果和一些市场经济的国家相比,我国一些现有政策还有改善空间的,比如首付款比例的幅度还可以低一些等。

     

    该不该出手?




    刚需型
    是时候出手了



    对于买房自住,也就是所谓的刚需人群,只要符合购房条件,其实无所谓买房时机不时机的问题。目前银行进入降息周期,银行对首套房又有政策优惠,整体来看,算是个好的出手节点。

    不过专家也提示,在一个城市当中,应该关注的风险就是在大城市远郊地区,因为配套不完善,离市中心过远,可能会出现降价风险。



    改善型
    应关注贷款成本



    对于改善型家庭,此前已经有一套房,现在购买第二套房或者是换房,目前新政也给予了优惠条件。新政出来后,满两年但不满五年的房源变多了,可以挑选的空间也变大。

    但是,需要注意的是,降低首付比例,意味着贷款的成本提高了。以第二套住房总价200万元来计算,原来首付七成是140万元,需要向银行贷款60万元。按照20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下,还款总额为1023370.54元,首付和按揭贷款的总金额为2423370.54元。

    新政后,按照首付四成的比例计算,那么首付款是80万元,需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算,那么还款总额为2046741.08元,首付和按揭贷款的总金额为2846471.08元。这样对比,要增加42万多元。



    投资型
    当下投资价值不高



    当然,有一类群体可能想用房产来投资,在业内人士看来,现在楼市的投资价值并不高。

    央视评论员认为,投机者买房和刚需者买房最大的不同,就是投机者更看重各种复杂的政策信号、市场信号,甚至包括各种传言与揣测。而今天中国房地产市场上的主导取向,是稳定住房消费、为自住和改善型住房消费者服务。目前,调控基调比较稳定,调控政策很清楚,供求关系相对均衡,房价大起大落已不太可能。到底买不买,就看你属于哪一类人了。



    买房TIPS


    地段一定要好

    房子的价格主要是取决于地段,户型再烂、环境再烂的房子,只要是在市中心就没便宜过,即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的。


    选择名牌房企

    选择品牌开发企业的楼盘。这些楼盘的开发商综合实力强,也值得信赖??⑸绦庞?,为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲,即使以后换房“二次置业”,也有升值希望。


    选择适合自己的房源

    刚需买房最主要的目的是自住,小区环境、车位配比、户型、楼盘品质,任何因素有短板,都会影响到今后的居住舒适度。因此,选择适合自己的房源更重要。

    对于改善型客户来讲,由于家庭结构改变或收入水平的提高,更应该注重功能空间与品质的提升,同时,对舒适度、私密性也提出较高的要求。另外,在生态环境方面,生态低碳也必不可少,必要的话当前较为时髦的智能家居和设备也可考虑一下。


    好户型是宜居关键

    户型是决定你住得是否舒服的关键因素之一,且难以改变和调整,因此,在选择户型上一定要反复考量。在业内人士看来,房子的户型好,晴朗的天气,白天所有房间不需要开灯,光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具,不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。


    配套很重要

    买房其实买的就是生活,这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活得幸福美好,生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求,是购房者在买房的时候必须想到的。出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外,楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。



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